News

L’asta sincrona mista è una particolare tipologia di asta giudiziaria ove i partecipanti possono presentare le offerte in forma cartacea, depositando una busta chiusa direttamente presso il Tribunale, oppure in modalità telematica, seguendo le istruzioni specificate nell’avviso di vendita. Questo approccio ibrido permette ai potenziali acquirenti di partecipare all’asta sia in presenza che da remoto, ampliando così l’accessibilità all’evento. Scendiamo nei dettagli di questa modalità d’asta.

Cosa vuol dire asta sincrona mista?

Le aste giudiziarie sono eventi organizzati dal Tribunale con l’obiettivo di vendere un bene imobile al fine di soddisfare il debito verso i creditori del soggetto o dell'azienda proprietaria del bene. Con l’avvento di Internet il mondo delle aste si è ampliato, individuando modalità telematiche di partecipazione agli eventi di vendita.

È proprio il caso dell’asta sincrona mista, una tipologia particolare di asta giudiziaria che prevede due modalità di partecipazione: in presenza o da casa.

Analizzando il termine asta sincrona mista nel dettaglio, è possibile affermare che la peculiarità di tali aste risiede ne:

• la sincronia: questa caratteristica implica la coincidenza e il coordinamento temporale di ogni fase dell'asta. In tali eventi, la vendita si apre davanti al Delegato e si chiude nel medesimo giorno davanti al medesimo Delegato. Di contro, l’asta asincrona è un processo di vendita che si svolge in un periodo di tempo prestabilito e generalmente maggiore rispetto alle aste sincrone, ma che non richiede la presenza simultanea dei partecipanti durante la fase di rilancio;
• la natura mista dell’evento: ciò concede ai potenziali acquirenti una maggior flessibilità poiché è possibile prendere parte all’asta collegandosi da qualsiasi parte del mondo, eliminando la necessità di essere presenti in un determinato luogo ad un preciso orario.

Come si partecipa ad un’asta sincrona mista?

Per partecipare a un'asta sincrona mista, è necessario decidere se prendere parte all’evento dal proprio ambiente domestico, di fronte a un computer, o in loco, fisicamente sul luogo dell'asta. Questa scelta viene effettuata al momento della presentazione dell'offerta per partecipare alla competizione. Le opzioni includono:

• modalità telematica, tramite Posta Elettronica Certificata (Pec), per effettuare rilanci online;
• presentazione di un'offerta in busta chiusa depositata fisicamente presso la cancelleria del Tribunale o in un altro luogo indicato nel bando per partecipare all'asta in sala.

Coloro che presentano offerte tramite Pec e coloro che lo fanno in busta chiusa parteciperanno simultaneamente all'asta. Le offerte e i rilanci, inclusi quelli effettuati in loco, vengono registrati su una piattaforma online, permettendo ai partecipanti online di seguire gli sviluppi in sala.

Per prendere parte all’asta sincrona mista da remoto, è necessario registrarsi sul portale del gestore delle vendite telematiche indicato nel bando e inserire i dati richiesti nel modulo web. Successivamente, il sito genera una busta digitale in cui inserire l'offerta d'acquisto e inviarla, insieme ai documenti necessari, all'indirizzo di posta elettronica certificata del Ministero della Giustizia. In alternativa, è possibile inviare il tutto tramite posta elettronica ordinaria, a condizione che l'offerta contenga una firma digitale.

Durante l'asta, i potenziali acquirenti possono collegarsi tramite il portale del gestore delegato e, generalmente, circa mezz'ora prima dell'inizio, tale gestore invierà un invito al partecipante che dovrà connettersi con le credenziali.

Come di consueto, la gara si conclude quando scade il tempo per i rilanci senza che ne sia stato effettuato uno più alto rispetto all'ultima offerta. Chi ha presentato l'offerta più alta si aggiudicherà il bene messo all'asta.

Quanto dura un’asta sincrona? Come funziona?

La durata delle aste sincrone miste può variare e andare da pochi minutifino a qualche ora. L’operazione inizia al momento dell’apertura delle buste e termina nel momento in cui il miglior offerente si aggiudica il bene. Dunque, questi eventi si svolgono solitamente in giornata. Al contrario, le aste asincrone possono durare dai sette ai dieci giorni.

Quanto al funzionamento dell’operazione di vendita, le buste presentate in loco vengono aperte in presenza dal professionista designato e, successivamente, tali offerte vengono inserite nel portale rendendole visibili a tutti i partecipanti che hanno selezionato la modalità telematica. D’altra parte, le offerte lanciate online saranno aperte sul portale e rese visibili agli offerenti presenti in loco.

Nel caso in cui siano presenti diverse offerte valide, si procede con una competizione tra gli offerenti e, in tali circostanze, si utilizza il medesimo principio dell’apertura delle offerte iniziali. Insomma, gli acquirenti online potranno visionare i rilanci di quelli presenti in sala e viceversa.

La gara sarà considerata conclusa al termine del periodo massimo previsto per i rilanci, nel caso in cui non siano state presentate offerte migliori rispetto all'ultima offerta valida, sia da parte dei partecipanti fisicamente presenti che da quelli collegati telematicamente. L'offerente che ha presentato l'ultima offerta valida sarà dichiarato vincitore del bene.

Cosa significa vendita senza incanto con modalità sincrona mista?

L’asta sincrona mista senza incanto rappresenta un metodo di cessione di beni immobili in cui le offerte vengono presentate in modo riservato tramite busta chiusa, e l'assegnazione del bene è definitiva. Inoltre, secondo questa modalità, è possibile rilanciare con tutti gli altri partecipanti in sala o comodamente da casa, collegandosi a Internet e seguendo la procedura telematica individuata.

Diversamente, nelle aste con incanto, un giudice emana un decreto di vendita stabilendo le regole per l'asta. Una volta che un partecipante vince l'asta, l'assegnazione è temporanea, con la possibilità di presentare ulteriori offerte entro i successivi dieci giorni dalla chiusura dell'asta.

In genere, per ottenere l'aggiudicazione in un'asta senza incanto, l'offerta deve generalmente superare il 75% del prezzo base. Inoltre, i potenziali acquirenti devono versare una cauzione iniziale, equivalente almeno al 10% dell'importo offerto. Questa cauzione è vincolante e senza di essa non è possibile ottenere il bene in questione.

Come già menzionato, la differenza chiave tra le vendite con e senza incanto è da ricercare nel momento di assegnazione del bene. A differenza delle aste con incanto, nelle aste senza incanto, l'assegnazione è definitiva. Se più proposte valide sono presentate, si può organizzare una competizione tra i principali offerenti.

Un esempio di offerta

Per partecipare ad un’asta è fondamentale conoscere quali sono i campi presenti e compilarli correttamente per far sì che l’offerta in busta chiusa venga dichiarata valida. A tal proposito, di seguito è riportato un fac simile di offerta in un’asta sincrona mista di tipo senza incanto.

OFFERTA DI ACQUISTO PER LA VENDITA SENZA INCANTO CON UDIENZA FISSATA PER _________ ALLE ORE ________

1. A) Il sottoscritto _______________________________ nat ____a _______________ ( __ ) il ____________________________ residente a ____________________________ C.A.P. __________Via ______________________ N. ________ Tel. ______ / __________ CODICE FISCALE: ___________________________________ STATO CIVILE: Libero Coniugato/a Divorziato/a REGIME PATRIMONIALE: Coniugato/a in separazione dei beni Coniugato/a in comunione dei beni con:________________________ nat _____ a ______________ ( _____ ) il _____________ C.F. _________________________
2. B) Il sottoscritto __________________________________ nat ____a _______________ ( _____ ) il ____________________________ residente a __________________ C.A.P. __________Via ______________________ N. ________ Tel. ______ / ____________ CODICE FISCALE: ___________________________________ STATO CIVILE: Libero Coniugato/a Divorziato/a

REGIME PATRIMONIALE: Coniugato/a in separazione dei beni Coniugato/a in comunione dei beni con:_____________ nat _____ a ___________ ( _____ ) il _____________ C.F. ___________________________ IN RELAZIONE ALL’ORDINANZA DI VENDITA SENZA INCANTO NELLA PROCEDURA SOPRA INDICATA DICHIARA che per l’acquisto dell’immobile ivi indicato (LOTTO N. ___________________ ) offre il prezzo di €uro:________________________ con versamento del saldo prezzo entro il termine perentorio di 90 giorni dalla data di aggiudicazione ____________________________________. Dichiarano di presentare l’offerta partecipando per le seguenti quote del bene immobile, rispettivamente per: offerente A) per ___________________ /100 offerente B) per ___________________ /100 Soggetto che ha facoltà di effettuare eventuali rilanci: offerente A) offerente B)

• Si prende atto che, unitamente al saldo del prezzo, dovrà essere corrisposto un anticipo delle spese di trasferimento (salvo conguaglio e conteggio finale), in ragione del 20% del prezzo di aggiudicazione.
• La partecipazione alla vendita presuppone la perfetta conoscenza della perizia e dell'avviso di vendita, nonché l’accettazione delle relative condizioni.

Si allegano:

• ricevuta di versamento su c/c intestato alla procedura pari al 10% del prezzo proposto, a titolo di cauzione della somma di €euro _________________________ ovvero originale della fideiussione cauzionata di pari importo.
• copia del documento d’identità.

Molti non sanno che a in tema di abusi edilizi c’è una notevole differenza tra l’acquisto in asta e l’acquisto sul libero mercato. Vediamo se in caso di immobili con abusi edilizi è possibile la vendita all'asta, quali abusi sono sanabili e quando invece nascono dei problemi

Nel caso dell’asta Immobiliare il Tribunale, con decreto, trasferisce la proprietà dell’immobile all’aggiudicatario anche in presenza di abusi edilizi ovvero difformità (catastali, edilizie o urbanistiche), le quali saranno comunque segnalate e descritte puntualmente nella perizia (CTU) redatta dal perito nominato . E’ però importante sapere che l’immobile non sanabile può essere oggetto di vendita all’asta esclusivamente se la presenza degli abusi edilizi è segnalata nell’ordinanza o nell’avviso di vendita.

Infatti, in caso di mancata segnalazione di tali informazioni si sarebbe in presenza di una vendita per la quale non opera l’esclusione della garanzia per i vizi della cosa ex art. 2922, comma 2, c.c. In questo caso potranno essere applicate le regole proprie della nullità dell’atto e l’aggiudicatario potrà agire ai sensi dell’art. 1489 c.c. (cosa gravata da oneri o da diritti di godimento di terzi).

Nel caso del libero mercato invece non è possibile rogitare su immobili abusivi o che presentino degli abusi edilizi o non siano comunque correttamente accatastati per i più diversi motivi, anche con la buona fede del venditore. Le schede catastali infatti vengono allegate al rogito stesso e ne divengono parte integrante, il Notaio si accerterà della loro rispondenza alla realtà dei fatti chiedendo una specifica dichiarazione al venditore al riguardo. Quindi nel caso in cui l’immobile presenti difformità, grosse o piccole che siano, non sarà infatti possibile procedere con un rogito fino all’eventuale regolarizzazione dell’immobile stesso.

Quali sono gli abusi edilizi non sanabili?

Ma se gli abusi edilizi, sanabili o meno , potrebbero non essere un problema in sede d’asta, per ottenere il decreto di trasferimento dell’immobile , potrebbero essere invece un grosso problema in due casi:

1. Nel caso di acquisto in asta tramite Mutuo Ipotecario - In caso di Aggiudicazione in asta di un immobile infatti per richiedere il mutuo, oltre ai documenti convenzionalmente richiesti, occorrerà presentare anche la perizia del tribunale nella quale saranno indicati gli abusi edilizi e la loro tipologia. Nella maggior parte dei casi si tratta di difformità sanabili con il pagamento di una sanzione amministrativa (il cui importo cambia da Comune a Comune). In altri casi potrebbe essere necessario “il ripristino dei luoghi”, ovvero la demolizione degli interventi abusivi. La decisione circa la concessione del mutuo dipende sempre dalla valutazione effettuata dalla banca, che tiene conto del valore dell’immobile, della somma richiesta e dell’entità degli abusi. Generalmente la presenza di abusi (anche non sanabili) non è di per sé un impedimento alla concessione del mutuo ma la delibera rimane comunque ad appannaggio discrezionale degli istituti di Credito che hanno politiche di delibera molto differenti tra loro. Il rischio quindi di vedersi declinata la richiesta di finanziamento in caso di difformità è oggettivamente esistente.
2. Nel caso si intenda rivendere l’Immobile sul libero mercato - Preso atto del fatto che non sia possibile rogitare su immobili abusivi, che presentino degli abusi edilizi o non siano comunque correttamente accatastati, chi ha intenzione di rivendere ma ha acquistato casa all’asta con abusi può attivare una procedura di sanatoria, definita anche, erroneamente, “domanda di condono immobili all’asta", in base a quanto previsto dall’articolo 40, ultimo comma, della legge 47/85.
   Nello specifico:

• Entro 120 giorni dalla emissione del decreto di trasferimento l’aggiudicatario che si sia aggiudicato un immobile con abuso edilizio può depositare la domanda di concessione in sanatoria, in base alle norme dettate dal dl 23 aprile 1985, n. 16 che ha lasciato invariato tale termine.

  In particolare, l’art. 40, comma 6, della legge n. 47/1985 prevede che, nel caso di immobile che sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda può essere presentata entro 120 giorni dall’atto di trasferimento dell’immobile.

• Può sanare l’immobile nel caso in cui il credito che ha generato l’asta sia anteriore all’entrata in vigore della legge sul condono 47/85;

• Ha la possibilità di sostituire la sanzione demolitoria con quella pecuniaria dev’essere valutata nella fase esecutiva del procedimento, successiva e autonoma rispetto all’ordine di demolizione ( Sentenza del Consiglio di Stato, Sez. IV, 31 agosto 2018 n. 5128).

E’ obbligatorio sanare gli abusi edilizi ?

A questo punto sorge spontanea una domanda: è obbligatorio sanare abusi edilizi di un immobile acquistato con asta giudiziaria?

In realtà dipende. Se l’abuso non risulta sanabile, l’aggiudicatario ha l’obbligo di ripristinare lo stato dei luoghi e il costo necessario per effettuare tale attività viene decurtato dal prezzo di stima in sede di redazione della CTU. Se al contrario l’immobile si trova nelle condizioni necessarie per il rilascio del permesso di costruire in sanatoria, l’aggiudicatario deve procedere alla presentazione della relativa domanda.

L’aggiudicatario è quindi obbligato a presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi:

• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia;
• per gli immobili costruiti in difformità della stessa;
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, divenuta inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In questo caso la concessione può essere rilasciata solo con l’autorizzazione delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.

Quali sono gli abusi sanabili ?

L’aggiudicatario deve presentare la richiesta di sanatoria nei seguenti casi di abusi sanabili:

• per gli immobili costruiti in difformità della stessa, qualora vi sia conformità agli strumenti urbanistici;
• qualora le ragioni del credito siano antecedenti all’entrata in vigore della ultima legge sul condono edilizio ;
• qualora la demolizione della parte abusiva comprometta in maniera stabile e definitiva la staticità e/o l’agibilità della parte regolarmente assentita;
• per gli immobili costruiti senza licenza edilizia, qualora l’opera da sanare sia conforme agli strumenti urbanistici in vigore sia al tempo di commissione dell’abuso che al momento della presentazione della domanda;
• in presenza di autorizzazione annullata, decaduta, diventata inefficace, ovvero per la quale sia pendente un procedimento di annullamento o di declaratoria di decadenza in sede giudiziaria o amministrativa in presenza di aree sottoposte a vincolo. In tal caso la concessione può essere rilasciata solo con il parere favorevole da parte delle Amministrazioni preposte alla tutela del vincolo stesso.
• in presenza di richieste di condono illo tempore inoltrate in conformità alle disposizioni vigenti, ma per le quali l’amministrazione non si sia mai espressa (pur essendo stata versata l’oblazione, in tal caso occorre far dichiarare il silenzio assenso), o per le quali non sia mai stata versata l’oblazione (in tal caso si deve versare l’oblazione, con interessi e sanzioni, e la domanda retroagisce alla data di presentazione, sempre che lo strumento urbanistico vigente lo consenta);

In definitiva , acquistare immobili all’asta con difformità è sempre possibile , la cosa importante è farlo sempre con consapevolezza.

Quale permesso occorre al proprietario di un singolo appartamento per costruire un ascensore esterno in un condominio? Secondo la sentenza del Tar della Lombardia 388/21 non è necessario il permesso di costruire ma è sufficiente la segnalazione certificata di inizio attività (Scia).

Si tratta infatti di un semplice volume tecnico che non costituisce un carico urbanistico autonomo né viola, quindi, il Pgt. Al contrario, si tratta di un intervento mirato ad eliminare le barriere architettoniche, realizzabili anche in deroga ad alcuni regolamenti quali quello delle distanze tra edifici.

Il caso in questione vedeva un Comune fermare i lavori di realizzazione di un ascensore esterno (all’interno non era possibile ricavare lo spazio necessario), non valida, secondo il Tar, in quanto si tratta solo di una innovazione ad un edificio preesistente e non di una nuova costruzione; nel qual caso si dovrebbero applicare le distanze tra edifici previste dal Pgt.

Nel caso presente invece si tratta dell’intervento di rimozione di barriere architettoniche per l’utilizzo da parte di disabili, anziani o persone con difficoltà di movimento. In questi casi le costruzioni possono anche essere realizzate vicino alle finestre degli appartamenti. In ogni caso il Comune può verificare la legittimazione soggettiva di chi intende effettuare i lavori e che in ogni caso per realizzare l’impianto è necessario il voto favorevole di condomini che rappresentino la metà del valore del fabbricato.