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: News; 16 Febbraio 2024; Visite: 859

Caduta di frammenti dal cornicione: non sempre il condominio deve pagare i danni

Secondo l'articolo 2051 c.c. ciascuno è responsabile del danno cagionato dalle cose che ha in custodia, salvo che provi il caso fortuito. Per l'applicazione dell'art. 2051 c.c. è necessario che il danno sia stato arrecato "dalla cosa".

Sussiste questo requisito quando la cosa in custodia non entra come mera occasione nel processo produttivo del danno, ma è essa stessa causa o concausa del danno: vuoi perché arrecato dalla cosa direttamente, a causa del suo intrinseco potere, vuoi perché arrecato da un agente o processo dannoso insorto nella cosa. Il condominio è certamente custode dei beni comuni esemplificativamente indicati art. 1117 cc (ad esempio, tetto, fondamenta, muri maestri, suolo, impianti comuni, cornicione). Di conseguenza come custode dei beni e dei servizi comuni, è obbligato ad adottare tutte le misure necessarie affinché le cose comuni non rechino pregiudizio ad alcuno.

: News; 16 Febbraio 2024; Visite: 1390

Il contratto di locazione agevolato con la cedolare secca, cosa sapere

Il contratto di locazione agevolato con la cedolare secca prevede il pagamento di un'imposta sostitutiva dell'Irpef e delle addizionali relativa alla parte derivante dal reddito dell'immobile. Non sono poi dovute l'imposta di registro e di bollo. Tuttavia, la cedolare secca non sostituisce l'imposta di registro per la cessione del contratto di locazione.

Optare per un contratto di locazione agevolato con la cedolare secca vuol dire però rinunciare all'aggiornamento del canone di locazione, inclusa la variazione Istat. La scelta verso questo tipo di contratto può essere fatta sia alla registrazione del contratto stesso sia negli anni successivi. In caso di proroga, l'opzione deve essere confermata contestualmente alla comunicazione di proroga.

Il contratto di locazione agevolato con la cedolare secca può essere scelto dalle persone fisiche titolari del diritto di proprietà o del diritto reale di godimento che non locano l'immobile nell'esercizio di attività di impresa o di arti e professioni. Ma il contratto di locazione agevolato con la cedolare secca può essere fatto anche da chi si avvale del regime delle locazioni brevi. E' necessaria tuttavia una precisazione: dal 2021 l'applicabilità è prevista solo se nell'anno si destinano a questa finalità al massimo quattro appartamenti, oltre tale soglia l'attività si considera svolta in forma imprenditoriale.

E' possibile fare un contratto di locazione agevolato con la cedolare secca per gli immobili che appartengono alle categorie catastali da A1 a A11, a esclusione della categoria A10 (uffici o studi privati). Qualora ci sia contitolarità dell'immobile, l'opzione deve essere esercitata distintamente da ciascun locatore.

Contratto di locazione agevolato, cosa dice la Legge 431/98

A introdurre il contratto di locazione agevolato è stata la Legge n. 431/98, con l'obiettivo di incentivare il mercato delle locazioni. Secondo quanto previsto dall'articolo 2, comma 3, della Legge n. 431/98, in alternativa al contratto di locazione tradizionale, il cosiddetto 4+4, è possibile optare per il contratto di locazione a canone concordato. In base a quanto previsto da tali contratti, il costo della locazione è fissato dagli accordi locali delle organizzazioni della proprietà edilizia e delle organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. C'è poi il tema della durata. Il contratto di locazione a canone concordato prevede la formula 3+2, quindi una durata obbligatoria di tre anni prorogabile per altri due anni.

Contratto di locazione agevolato nel 730

I contribuenti possono indicare le spese da portare in detrazione nel Modello 730, dove è necessario inserire i dati della locazione, degli inquilini e la tipologia contrattuale. Per quanto riguarda il contratto di locazione agevolato nel 730, la detrazione è di 495,80 euro per redditi non superiori a 15.493,71 euro e di 247,90 euro per redditi superiori a 15.493, 71 euro, ma non a 30.987,41 euro.

: News; 18 Gennaio 2024; Visite: 1400

agibiltà - come funziona

Negli anni passati, al termine dei lavori relativi alle abitazioni, la prassi prevedeva la richiesta in comune del cosiddetto “certificato di abitabilità”.

Tale elaborato, introdotto con Regio Decreto n.1265 nell’anno 1934, veniva rilasciato dall’Ufficio Tecnico, a seguito delle opportune verifiche documentali e di eventuali sopralluoghi sul posto.

Con l’introduzione del DPR 380 nel 2001 l’abitabilità è stata integrata e di fatto sostituita dal “certificato di agibilità” (art. 24, 25 e 26). Questo documento attesta i requisiti che deve rispettare un fabbricato (anche non a destinazione residenziale), nel rispetto delle normative vigenti e dei regolamenti edilizi in materia di risparmio energetico, conformità impiantistiche, salubrità e sicurezza degli edifici.

L’agibilità può avere anche carattere “parziale” ovvero riferita a singole porzioni di edifici (ad esempio, uno o più alloggi in contesto plurifamiliare), se funzionalmente autonome ed a seguito del completamento e del collaudo statico di tutte le opere strutturali connesse nonché degli impianti.

La Segnalazione Certificata di Agibilità

La Legge 222/2016 ha introdotto un’importante modifica che sostituisce nei fatti il certificato di agibilità con la “Segnalazione Certificata di Agibilità”, presentata mediante procura dal tecnico incaricato dal titolare del Permesso di Costruire al termine dell’iter amministrativo.

La Segnalazione Certificata di Agibilità non costituisce una richiesta al Comune di rilascio di un ulteriore certificato, ma è una vera e propria attestazione del professionista del rispetto dei requisiti normativi.

Va richiesta per:

Interventi di nuova costruzione.
Ricostruzioni o sopraelevazioni anche parziali.
Tutti gli interventi sugli immobili esistenti che possono modificare le condizioni di sicurezza, igiene, salubrità, risparmio energetico degli edifici e funzionalità degli impianti.

Quali documenti comprende la SCIA di agibilità

Ad essa vanno sempre allegati:

Il certificato di collaudo statico sottoscritto dal Direttore dei Lavori.
Le dichiarazioni di conformità degli impianti elettrico ed idrotermosanitario ai sensi del DM 37/08 rilasciata dalle ditte installatrici.
L’AQE (Attestato di Qualificazione Energetica) o, in alternativa l’APE (Attestato di Prestazione Energetica)
La richiesta di accatastamento o di aggiornamento catastale dell’immobile.
L’asseverazione del Direttore dei lavori in merito al rispetto dalle condizioni di sicurezza e salubrità dell’immobile.
La dichiarazione del Direttore dei Lavori in merito rispetto delle normative in materia di accessibilità e superamento delle barriere architettoniche.
La dichiarazione di conformità delle opere realizzate al progetto edilizio approvato dal comune.

Il Comune può richiedere ulteriore documentazione in base a quanto previsto dal proprio regolamento edilizio ed alle caratteristiche specifiche dell’intervento.

Come presentarla

La S.C.I.A di agibilità va presentata per via telematica entro 15 giorni dalla comunicazione di fine lavori, utilizzando la modulistica unificata regionale.
Il mancato rispetto dei termini per presentare l’istanza di agibilità comporta l’applicazione di una sanzione pecuniaria da 77 a 464 euro (Art. 24 co. 3 DPR 380/01), in base alla tempistica trascorsa a seguito della scadenza.
La Segnalazione Certificata di Agibilità è a titolo oneroso, mediante il versamento di diritti di segreteria (di importo generalmente ridotto) ed eventuali marche da bollo da allegare alla pratica.

Il silenzio-assenso e le tempistiche per il rilascio

Come detto, la Segnalazione Certificata di Agibilità risulta da subito efficace. Tuttavia il Comune ha tempo 30 giorni per rispondere, richiedere ulteriore documentazione, sospendere o rigettare l’istanza, emettendo un provvedimento di conferma, sospensione o revoca del titolo.
In genere, se la documentazione risulta completa e rispondente alle norme, il rilascio è confermato per “silenzio assenso”. Tale strumento è previsto dalle norme e prevede l’accettazione senza condizioni di un’istanza da parte della Pubblica Amministrazione.

La tempistica di 30 giorni può essere estesa a 60 giorni, qualora sia previsto il parere ASL per il rispetto delle norme igienico-sanitarie e che tale parere venga sostituito da un’autocertificazione del professionista.

Validità dell’agibilità

Al pari della vecchia abitabilità, la validità temporale dell’agibilità è illimitata, se non vengono effettuati ulteriori interventi sull’immobile.

Va sottolineato che il certificato di agibilità attesta la sussistenza dei soli requisiti normativi di sicurezza, igiene, salubrità e risparmio energetico degli edifici e non riguarda gli aspetti urbanistici che possono costituire abuso edilizio.

: News; 18 Gennaio 2024; Visite: 762

Locazione e danni da infiltrazione

Torniamo sul tema della custodia del locatore rispetto al bene locato: cosa accade se il bene causa danni al conduttore?

Locazione e danni da infiltrazione: la vicenda

Tizia citava in giudizio un ente pubblico allo scopo di far accertare la responsabilità di quest'ultimo per le infiltrazioni subìte dall'appartamento condotto in locazione da Tizia e far condannare l'ente pubblico ai lavori di manutenzione e ripristino dei luoghi, nonché al risarcimento dei danni materiali e non patrimoniali sofferti da Tizia.

Tizia aveva ricevuto in locazione dall'ente pubblico un appartamento sito al piano secondo dell'edificio; l'appartamento era interessato da abbondanti infiltrazioni nei locali cucina e bagno, presumibilmente provenienti dall'immobile soprastante, anch'esso di proprietà dell'ente pubblico e condotto in locazione da Caio.

: News; 18 Gennaio 2024; Visite: 784

Cosa si intende per riparazioni straordinarie di notevole entità?

L'importanza dell'assemblea condominiale

L'assemblea condominiale è il luogo nel quale il condominio assume le decisioni relative ai beni comuni e di gestione in base ad un meccanismo legale che prevede il raggiungimento di un doppio quorum di maggioranza.

L'esatta determinazione del numero minimo di approvanti per ciascuna singola deliberazione è previsto dalla legge in più d'una norma (codicistica e speciale) ed è commisurata all'importanza della decisione, anche con riferimento alla sua rilevanza sul piano economico.

Diremo che tra gli organi fondamentali per il funzionamento del condominio, vi è l'assemblea del condominio, le cui attribuzioni, formazione e funzionamento, sono disciplinati dagli artt. 1135 e ss. c.c., viene definita in senso lato come l'insieme dei condomini che si riuniscono per prendere le decisioni necessarie ad organizzare e programmare la vita condominiale.

Con più precisione, ad essa si deve riconoscere la qualifica di organo collegiale attraverso il quale si forma la volontà del condominio quale soggetto dotato di una propria autonomia soggettiva.

Riparazioni straordinarie di notevole entità

Tra queste ipotesi, appare opportuno porre in evidenza quella prevista dal comma 4 dell'art. 1136 c.c., che riguarda "le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell'edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità."

In base alla norma, tali decisioni devono essere prese con i quorum previsti dal comma 2, vale a dire «con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio».

La norma pone due principali problemi.

In primo luogo, ci si è chiesti quale fosse il concreto significato dell'espressione "intervenuti", se, cioè, si potesse intendere quale sinonimo di "presenti" alla riunione, ovvero se occorresse attribuirle un senso più articolato (specialmente in considerazione del fatto che, concretamente, il primo significato potrebbe comportare una lesione dei diritti della minoranza in presenza di singoli condomini portanti una quota millesimale molto alta).

La risposta preferibile è la seguente: per le deliberazioni dell'assemblea condominiale in seconda convocazione, concernenti le materie indicate nel comma 4 dell'art. 1136 c.c., il richiamo alla maggioranza stabilita nel comma 2 di detto articolo non vale ad estendere il quorum costitutivo dell'assemblea in prima convocazione, ma importa che per l'approvazione di esse è richiesta una maggioranza che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio e che sia costituita dalla maggioranza degli intervenuti e da almeno un terzo dei partecipanti al condominio.

In conclusione, al primo problema può rispondersi che la parola "intervenuti" va intesa come "presenti" alla riunione, a patto che i condomini approvanti (innanzitutto, costituenti maggioranza dei presenti all'assemblea) non siano mai inferiori ad un terzo del totale dei partecipanti al condominio.

In secondo luogo, ci si è chiesti quale valore avesse la locuzione "riparazioni straordinarie di notevole entità", per la realizzazione delle quali si rende necessaria la maggioranza qualificata del comma 2 dell'art. 1136 c.c.

Si tratta, a ben vedere, di una quantificazione della spesa ("notevole entità") che la legge effettua in linea astratta, senza fornire parametri certi di individuazione.

Rilievi giurisprudenziali

Secondo diversi orientamenti giurisprudenziale, si è affermato che:

per quanto concerne le deliberazioni dell'assemblea dei condomini, l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c. (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in difetto di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, al quale chi deduce l'illegittimità della delibera deve fornire tutti gli elementi utili per sostenere il suo assunto; il giudice, d'altra parte, può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. 26 novembre 2014, n. 25145);
l'individuazione, agli effetti dell'art. 1136, comma 4, c.c., della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio oggettivo, ad una valutazione discrezionale la quale deve tener conto, altresì, dell'onere che il singolo condomino deve sopportare (Trib. Padova 23 febbraio 2010);
l'individuazione, agli effetti dell'articolo 1136, comma 4, c.c., (approvazione con maggioranza degli intervenuti rappresentanti metà del valore dell'edificio), della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie è rimessa, in assenza di un criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice di merito, che può tenere conto senza esserne vincolato, oltre che dell'ammontare complessivo dell'esborso necessario, anche del rapporto tra tale costo, il valore dell'edificio e la spesa proporzionalmente ricadente sui singoli condomini (Cass. civ. 6 novembre 2008, n. 26733).
in tema di riparazione di un edificio condominiale, l'individuazione della "notevole entità" delle riparazioni straordinarie, la cui approvazione esige, ai sensi del comma 4 dell'art. 1136 c.c., la maggioranza qualificata indicata dal capoverso, è affidata, nell'assenza di uno specifico criterio normativo, alla valutazione discrezionale del giudice del merito.

In proposito, i criteri della proporzionalità fra il costo delle opere ed il valore dell'edificio e la ripartizione di quel costo fra i condomini configurano non un vincolo ed un limite della discrezionalità, ma un ulteriore ed eventuale criterio di giudizio: nel senso della possibilità, per il giudice del merito, di tenere conto, oltre che dei dati di immediato rilievo, cioè dell'ammontare oggettivo dell'esborso occorrente per la realizzazione di dette opere, anche del rapporto fra quei tre elementi (costo delle opere, valore dell'edificio, entità della spesa ricadente sui singoli condomini) quando quel dato immediato, per la sua entità, non appaia risolutivo (Cass. civ. 29 gennaio 1999, n. 810; Cass. civ. 6 gennaio 1982, n. 15).

Ne consegue la legittimità della maggiore incidenza riconosciuta all'uno o agli altri criteri di apprezzamento e della sufficienza, ai fini dell'obbligo della motivazione, delle risultanze reputate determinanti in ordine alla "notevole entità" della spesa deliberata;