Area Riservata
 
Username
Password
 
 

News


31/10/2018 - Contratto di locazione a canone concordato 2018, i vantaggi e cosa sapere per la

Il contratto di locazione a canone concordato prevede un canone prestabilito secondo importi concordati dalle organizzazioni rappresentative delle parti ed è valido solo se stipulato attraverso l’apposito modello predisposto dal Ministero delle Infrastrutture e dei Trasporti. Si tratta di una formula vantaggiosa? E per chi? Lo ha spiegato a idealista/newsRosa Cioffi, project manager di Milano Abitare.

“Noi riteniamo – ha spiegato Rosa Cioffi – che il contratto a canone concordato convenga a entrambe le parti. Anche lo Stato sta monitorando e indicando questa come nuova via, sulla cedolare secca si parla addirittura di stabilizzazione. In termini di risparmio fiscale per il proprietario, è un incentivo importante. Nell’ottica di diffondere questa tipologia contrattuale, il Comune di Milano ha inoltre applicato una riduzione di Imu e Tasi di circa il 50%. Per quanto riguarda l’inquilino, sono previste agevolazioni fiscali un po’ più ampie. Come ulteriore benefit, il contratto di locazione a canone concordato prevede una durata più breve: con il concordato, infatti, il proprietario può chiudere l’operazione in 5 anni (3+2)”.

Cioffi ha poi aggiunto: “Il mercato milanese vive una situazione particolare a causa dell’elevatissima domanda di immobili – determinata dai numerosi arrivi in città per ragioni di lavoro, di studio e per le iniziative che vedono protagonista proprio il capoluogo lombardo –, di conseguenza il concordato fa un po’ fatica a decollare, ma in altre città importanti come Genova e Roma sta superando il contratto a canone libero”.

Tuttavia, “il Comune di Milano ha previsto per chi fa un contratto attraverso Milano Abitare, oltre ai benefit fiscali, una serie di contributi: nel momento in cui si riceve il contratto a canone concordato, al proprietario viene dato un contributo una tantum tra 1.200 e 2.000 euro e viene messo a disposizione il contributo per le ristrutturazioni fino a 5.000 euro per le persone fisiche e fino a 4.000 euro per le società”. Ma i benefici ci sono anche per gli inquilini, in questo caso si va a pagare un canone più basso rispetto a quello del libero mercato in una percentuale che va dal 20 al 30.

“E’ chiaro che – ha sottolineato Cioffi – a Milano non vengono tenuti in considerazione gli immobili in Zona 1, dove i canoni richiesti hanno cifre fuori mercato. Bisogna ricordare che il concordato è un contratto non lasciato al libero arbitrio, il cui canone viene calcolato su parametri definiti dalle parti, ossia dalle associazioni dei proprietari e degli inquilini”.

“Facendo il contratto con noi – ha spiegato Cioffi – si viene supportati in ogni cosa. L’intera pratica, inoltre, può essere fatta online. Sul nostro sito abbiamo messo a disposizione di tutti il contratto tipo, che è quello stabilito dal Ministero. Anche per quanto riguarda la suddivisione delle spese, abbiamo messo a disposizione l’allegato ministeriale che indica come devono essere ripartiti gli oneri. Rilasciamo, inoltre, al proprietario una garanzia fino a 18 mensilità nel caso di morosità incolpevole dell’inquilino”.

Cioffi ha quindi concluso sottolineando: “Ritengo che la legge 431 sia un po’ superata, trattandosi di una norma del 1998, e che il tema dovrebbe essere affrontato a livello nazionale. Tutti hanno diritto ad avere un alloggio decoroso e a un prezzo congruo. Credo che le istituzioni abbiano fatto questa operazione corretta, perché con essa si tende a calmierare i prezzi e a far sì che anche chi non può accedere all’Erp trovi una risposta alla propria domanda abitativa. Mettendo per un momento da parte la situazione particolare di Milano, studi dimostrano che in altre città il canone concordato sta crescendo in maniera esponenziale, ciò vuol dire che lo strumento funziona”.

Contratto locazione canone concordato modello

Il modello ministeriale previsto per il contratto di locazione a canone concordato detta le condizioni che locatore e locatario devono rispettare e contiene le indicazioni sulla durata e sul canone pattuito tra le parti, in base a quanto stabilito dagli accordi territoriali. Ma non solo. Il contratto di locazione a canone concordato deve contenere anche la ripartizione delle spese tra proprietario dell’immobile e inquilino.

Contratto locazione canone concordato requisiti

Come sottolineato dal Sole 24 Ore, se l’immobile si trova in un Comune compreso tra quelli ad alta tensione abitativa o elencati nella delibera del Cipe, il locatore può avere la cedolare al 10% o delle agevolazioni sulla tassazione ordinaria (ulteriore deduzione del 30% e riduzione dei corrispettivi del 30% ai fini dell’imposta di registro), oltre alla riduzione Imu e Tasi del 25%. Se l’immobile si trova in un Comune non compreso tra quelli ad alta tensione abitativa o elencati nella delibera del Cipe, ma il Comune è comunque uno di quelli per i quali è stato decretato lo stato di emergenza per “eventi calamitosi” nei cinque anni precedenti il 28 maggio 2014, pur senza agevolazioni per la tassazione ordinaria, il locatore può avere la cedolare al 10% e la riduzione Imu e Tasi del 25%, altrimenti non sono previste né la cedolare ridotta al 10%, né le agevolazioni per la tassazione ordinaria; essendoci però lo sconto Imu e Tasi del 25%.

Altro punto importante è quello relativo all’intesa locale tra associazioni della proprietà edilizia e sindacati degli inquilini. Se nel Comune in cui si trova l’immobile c’è l’intesa locale, bisogna fare attenzione all’accordo: può trattarsi dell’accordo rinnovato per tenere conto del Dm 16 gennaio 2017, del vecchio accordo conforme al Dm 30 dicembre 2002, di un accordo ante 2002. Se nel Comune in cui si trova l’immobile non c’è l’intesa locale, per la stipula del contratto si può fare riferimento all’accordo del Comune demograficamente omogeneo di minore distanza territoriale.

Nel caso in cui poi nella stipula le parti si facciano assistere dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, il contratto beneficia delle agevolazioni fiscali in base al tipo di Comune (cedolare secca al 10%, riduzioni Imu e Tasi, sconti sul prelievo ordinario); nel caso in cui invece nella stipula le parti non si facciano assistere dalle associazioni della proprietà edilizia e degli inquilini, se l’accordo locale è stato rinnovato in base al Dm 16 gennaio 2017, le parti devono acquisire l’attestazione rilasciata da almeno un’associazione di categoria; se l’accordo locale è un vecchio accordo precedente il Dm 16 gennaio 2017, l’attestazione non serve, il Comune può però chiedere vari tipi di comunicazione.