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10/10/2017 - Deprezzamento immobile, i rischi che si corrono se il valore di vendita dichiara

Dichiarare un valore dell’immobile inferiore rispetto al prezzo di mercato può essere rischioso. In particolare, tramite le stime dell’Osservatorio del mercato immobiliare (Omi), l’entità del mutuo richiesto dall’acquirente e il confronto con gli immobili nelle zone adiacenti, l’Agenzia delle Entrate può venire a conoscenza delle evasioni e avviare così gli opportuni accertamenti fiscali.

Nel caso in cui risulti una vendita immobiliare con prezzo troppo basso, l’Agenzia notifica un accertamento per ottenere il pagamento della maggiore imposta di registro, imposta ipotecaria e catastale. Applica inoltre le relative sanzioni.

Quel che interessa all’Agenzia delle Entrate non è tanto se la casa sia venduta o meno all’effettivo valore di mercato, ma che nell’atto di compravendita sia indicata con esattezza la somma effettivamente corrisposta dall’acquirente. Nel caso in cui avvenga una vendita immobiliare e il valore del bene dichiarato dalle parti risulti essere inferiore rispetto a quello effettivamente corrisposto dall’acquirente, l’Agenzia delle Entrate può procedere alla rettifica del valore dell’immobile.

Qualora si tratti di pagamento in nero, il Fisco non può conoscere con esattezza quanto pagato dall’acquirente, quindi si basa sul “valore venale in comune commercio” (il valore normale di scambio che deriva dal mercato) suggerito dalle stime dell’Omi. Ma la giurisprudenza ritiene che queste ultime, da sole, non bastino a giustificare l’accertamento. Per tale ragione, servono ulteriori indizi.

Tra gli elementi necessari a dare evidenza del fatto, ci sono l’entità del mutuo più elevato rispetto al prezzo dichiarato e la relazione tecnica della banca. Il giudice deve valutare le prove nel loro complesso e verificare se congiuntamente possano supportare adeguatamente la rettifica operata dall’ufficio.

Secondo la giurisprudenza, pur volendo escludere ogni rilevanza ai valori Omi, per fondare l’accertamento è sufficiente lo scostamento tra mutuo erogato all’acquirente e prezzo dichiarato.